AMERIKAANSE BELASTINGHEFFING OVER VERMOGENSWINST BIJ VERKOOP NEDERLANDS VASTGOED

De verkoop van vastgoed kan grote fiscale gevolgen hebben. Dat is in het bijzonder het geval voor Nederlanders met ook de Amerikaanse nationaliteit. Hieronder worden in het kort de Amerikaanse en Nederlandse fiscale gevolgen besproken van de verkoop van Nederlands vastgoed waarbij de vermogenswinst in de Nederlandse Inkomstenbelasting wordt belast in box 1 (verkoop van de eigen woning) of box 3 (vermogensrendementsheffing).

Hoe wordt een vermogenswinst berekend?

Een vermogenswinst wordt berekend als het verschil tussen de aankoopprijs (met inachtneming van de aankoopkosten), omgerekend naar Amerikaanse Dollar, en de verkoopprijs (met inachtneming van de verkoopkosten), omgerekend naar Amerikaanse Dollar. Het gaat hier dus niet om de vermogenswinst in Euro omgerekend naar Amerikaanse Dollar. Bij het berekenen van de in de VS belastbare vermogenswinst kunnen koersverschillen een grote invloed hebben, zeker omdat vastgoed vaak voor een langere periode wordt gehouden. In theorie is het zelfs mogelijk dat er geen vermogenswinst in Euro is, terwijl er wel wel een vermogenswinst in Dollar is (indien de waarde van de Dollar tussen het aankoopmoment en verkoopmoment in waarde is afgenomen ten opzichte van de Euro).

Verkoop van de eigen woning

Een Amerikaans staatsburger is verplicht een vermogenswinst die wordt gerealiseerd bij de verkoop van Nederlands vastgoed op zijn Amerikaanse belastingaangifte aan te geven. Indien het gaat om de verkoop van de eigen woning en aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, zijn vermogenswinsten tot $250.000 vrijgesteld van belastingheffing. De belangrijkste voorwaarde is dat de woning zelf bewoond is geweest voor minimaal 2 van de 5 jaar voorafgaand aan de verkoop van de woning. In Nederland zijn vermogenswinsten gerealiseerd bij de verkoop van de eigen woning in beginsel vrijgesteld van belastingheffing, waardoor Nederlandse inkomstenbelasting niet in mindering kan worden gebracht op de eventueel verschuldigde Amerikaanse inkomstenbelasting.

Verkoop van verhuurd vastgoed

Bovengenoemde vrijstelling is niet van toepassing op verhuurd vastgoed tenzij toch wordt voldaan aan de voorwaarde dat de woning voor minimaal 2 van de 5 jaar voorafgaand aan de verkoop van de woning zelf is bewoond. Indien het vastgoed in Nederland in box 3 van de Inkomstenbelasting is belast, kan de in Nederland eventueel verschuldigde belasting in beginsel in mindering worden gebracht op de Amerikaanse inkomstenbelasting (waardoor dubbele belasting wordt voorkomen). Indien in Nederland het vastgoed wordt toegerekend aan een onderneming in de Inkomstenbelasting (V.O.F. of eenmanszaak) of wordt gehouden door een B.V., dan zijn de Amerikaanse fiscale gevolgen vaak complexer.

Contact

Vervelende en onverwachte fiscale gevolgen kunnen vaak worden voorkomen door vooraf gedegen fiscaal advies in te winnen. Hierboven zijn in het kort de twee meest voorkomende gevallen van verkoop van vastgoed besproken (verkoop van de eigen woning en verkoop van een in box 3 belaste woning). Neem voor meer gedetailleerde informatie of een toelichting van de fiscale gevolgen voor uw specifieke geval contact met ons op. Onze belastingadviseurs met kennis van Nederlandse en Amerikaanse belastingwetgeving adviseren u graag.

 

Neem contact met ons op

Stuur ons een bericht en we beantwoorden uw vragen zo spoedig mogelijk.

Not readable? Change text. captcha txt
0